楼市监管持续收紧 房贷利率上调城市或将再扩容

发布时间：2019/8/19 11:53:23    浏览次数：33380    来源： 金融时报 cjjt-fdc

在近期房地产监管政策密集发布的背景下，戴在房贷业务头上的“紧箍咒”也越收越紧。7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。至此，全国房贷利率水平在结束年内连降势头后，出现两连升。

“整体来看，结合国家和监管层的政策精神，短期内房地产调控政策不会放松，目前房地产市场较快的增长势头将受到抑制。房地产融资环境紧张，未来或将有更多城市加入到收紧房贷政策的大军中来。” 融360大数据研究院分析师李万赋表示。

房贷利率进入反弹阶段

“7月，全国首套房贷款平均利率相当于基准利率1.11倍，环比上涨2BP（基点Basis Point缩写，一个基点等于0.01%）；二套房贷款平均利率环比则上涨1BP。从数据上看，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。”李万赋说。

而房贷利率的上浮，在年内房价上涨势头猛烈的多个热门二线城市中有着明显的表现。其中，5月因新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大，而被住建部预警的苏州首套房贷利率达到6.03%，环比飙升16BP，一跃成为全国房贷利率水平最高的城市，也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市。而其二套房贷利率均值则达到6.30%，环比上涨11BP。

李万赋表示，近一个月内，苏州地区的房贷利率发生了多次调整。7月24日之前，苏州地区多家银行就已经将首套房贷利率上浮20%调整至上浮22%。7月24日，苏州升级楼市调整政策，出台《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，指出将进一步加强用地出让管理、调整居民购房政策、扩大住房限制转让实施范围，并且进一步加强住房信贷税收管理。之后，多家银行又进行了新一轮的上涨调整。

从银行层面来看，苏州地区监测的17家银行分（支）行房贷利率中，9家银行首套执行基准上浮25%，3家银行基准上浮23%，2家银行执行基准上浮22%；二套房主流贷款利率水平为基准上浮30%。而且放款速度都有所延缓，普遍要在2个月以上。

上月，首套房贷款利率涨幅最高的城市，是同样在5月被住建部预警的大连，其环比上涨幅度达20BP，而上涨的势头也持续到了本月。8月初，受监测的20家银行分（支）行中，多家银行又将首套房贷款利率由基准水平上调至基准上浮10%，二套房贷款利率由基准上浮10%上调至基准上浮15%，此次调整主要由国有银行带头，部分股份制银行也开始跟进。

“涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长沙，均在近一个月内多次上调房贷利率，调整时间集中在月初和月末，且部分银行额度紧张，甚至暂停受理房贷业务。” 李万赋表示。

各城变化差异显著

虽然全国房贷利率水平普遍呈上升趋势，但各个城市间的差异很明显。在二线城市中，也出现了下调的趋势。7月，海口首套房贷款利率环比下调8BP，为全国降幅最大的城市。乌鲁木齐、南宁等二线城市也有不同程度的下降。

值得关注的是，7月，一线城市的房贷利率并未出现上浮。其中，北京和广州首套房贷利率与上月持平，而上海和深圳的首套房贷利率水平则出现下滑。

其中，下降幅度最大的上海首套房贷款平均利率为4.84%，环比下降7BP。融360大数据研究院在上海地区监测的30家银行分支机构中，7家银行在本月下调了首套房贷款利率，3家银行有所上调。调整后，执行基准利率95折的银行数量增加至17家，友利银行甚至低至9折，浙商银行的利率水平最高，首套执行基准上浮20%，与二套同等水平。

在“因城施策”的政策导向下，每个城市有了更大的楼市调控自主性。8月初，上海市副市长陈寅透露，上海自由贸易试验区临港新区放开房产限购，由以家庭为单位的限购，转为以个人名下房产数量限购，且购房资格由5年社保要求转为3年社保要求。

“该政策一出，就引发市场热议。但需要注意，限购放开仅适用于临港新区，重在吸引人才，不会带来全上海地区的政策放开。” 李万赋说。

需要注意的是，“房住不炒”的主基调，仍然是给予各城政策调控灵活度的基本前提。近日，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单，决定在包括北上广深、南京、苏州、郑州、昆明、大理在内的32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

在这样的背景下，各地对楼市的调控加码。7月，在开封“取消限购”新政发布后，很快就被当地住建委以“未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估”的理由撤销。

未来或将持续收紧

8月9日，央行公布的第二季度货币政策执行报告显示，6月个人住房贷款加权平均利率为5.53%，比3月下降15个百分点。但2019年进入下半年以来，尤其是从7月中下旬开始，不少热点区域的房贷利率出现明显上调，步伐越来越密集。

  7月底，中共中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，楼市调控再度升级。

  国家和监管层对房地产金融领域存在的风险高度重视，而银保监会也开始检查各银行差别化信贷政策落实情况，执行最低首付比例和限贷政策要求，履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等，并着重查处个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房，以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域的行为。

“下半年来，监管层动作密集，从银行、信托、债券等多个方面收紧房地产融资，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。”李万赋认为，结合其他相关政策，一方面，未来银行将加速调整信贷结构，减少房地产行业占用的信贷资源，并将更多的信贷资金投向国家目前鼓励的制造业、中小微企业等方向；另一方面，房地产调控短期内不会放松，资金环境较为紧张，未来或将有更多城市继续收紧房贷政策。